עברתם לגור בבניין משותף שזה עתה נבנה? למעשה, כל הדיירים במקום חדשים? אם כך, כדאי שתדעו שאחד מהמפגשים הראשונים שיהיו לכם עם הדיירים, הוא בנושא של בחירת הוועד. אנשים לא תמיד מודעים לכך, אבל כאשר מדברים על חוקי ועד בית משותף מדברים, לפני החוק, על החובה לבחור ועד מתפקד. כלומר, זה לא עניין של העדפה או של נוחות, שכן בפועל, כל בניין משותף, בין אם הוא קטן ובין אם הוא גדול, חייב שיהיה לו ועד מייצג.
על פי ועד בית משותף, הוועד יכול לכלול עד חמישה חברים ויש לבחור אותו ברוב קולות. משמעות הדברים היא שזה לא שאותו חבר ועד מחליט על דעת עצמו להפוך להיות הוועד של הבניין, שכן צריך לעשות את הדברים בצורה דמוקרטית. בנוסף, חברי וועד הבית אינם רשאים לקבל החלטות לבד, שכן בפועל, אפילו אם ההחלטה נראית שולית וזניחה, יש לקבל אותה ברוב קולות.
חוקי ועד בית משותף – מה עושה בפועל הוועד?
אנשים רבים לא תמיד מבינים מה התפקיד של ועד הבית, ואפשר להבין מדוע. ראשית, ברוב ימות השנה הוועד לא עושה יותר מידי כי אין תקלות או סוגיות משפטיות שבהן הוא צריך לייצג את הדיירים. עם זאת, יש מקרים שבהם פתאום לוועד הבית יש עבודה רבה, והיא יכולה להיות מגוונת מאוד. למשל: אם רוצים לעשות שיפוץ כלשהו בבניין, חוקי ועד בית משותף קובעים שהוועד הוא הישות שמייצגת את הדיירים מול כל גורם באשר הוא.
לכן זה לא משנה אם מדובר על הייצוג מול החברה שתבצע את עבודות השיפוץ בפועל או שמדובר על ייצוג מול בית המשפט בגלל עניין שהסתבך. מה שבטוח זה שהוועד יהווה את הפנים של הבניין כולו ולכן חשוב לבחור את חבריו בקפידה. בנוסף, הוועד גם מטפל בעניינים שוטפים והרבה פחות מורכבים כמו: רישום של הוצאות והכנסות, גביית כספים מהדיירים, קבלת חשבוניות מאנשי מקצוע שמבצעים עבודות שונות בבניין ועוד.
חשוב לדעת: רצוי מאוד לבחור באנשים אמינים לתפקיד וועד הבית כי כך תהיינה הרבה פחות תקלות ובעיות בעתיד.
למה כל וועד חייב שיהיה לו ביטוח?
כל ועד של בניין כדאי שירכוש בהקדם ביטוח ועד בית. קשה לדבר על חוקי ועד בית משותף ולא לדבר, בין היתר, על הסכנות שאליהן חשופים חברי הוועד. כך למשל, אם מישהו יעבור תאונה כלשהי בשטח הבניין, בין אם זה דייר ובין אם זה יהיה אדם שנכס אליו מבחוץ, הוא יוכל להחליט לתבוע ישירות ובאופן אישי את חברי וועד הבית. אומנם זה אבסורד, כי מדובר על אנשים שהתנדבו למלא את תפקיד הוועד, אך בפועל, זה מה שהחוק קובע.
לכן בהחלט כדאי לדאוג לכך שתמיד חברי וועד הבית שלכם ינצלו את הטבות ביטוח בניין משותף שהוא כמה שיותר מקיף שיוכל להגן עליהם אם חלילה משהו יקרה, ורצוי לבחור לשם כך חברת ביטוח מובילה למרות שחוקי ועד בית משותף לא מחייבים בכך.
הקשר בין חוקי ועד בית משותף ובין הפעולות שהוועד מבצע בפועל
כפי שראינו, ועד בית בבניין משותף הוא גוף המורכב מנציגי הדיירים שתפקידו לנהל את ענייני הבניין המשותפים. מינויו ופעולותיו מוסדרים על ידי חוק המקרקעין בישראל, שמגדיר את הזכויות והחובות של הוועד ושל הדיירים בבניין. ועד הבית מייצג את כל דיירי הבניין בעניינים הקשורים לשטחים המשותפים ולתחזוקתם, ומתפקידו להבטיח כי כל דיירי הבניין נהנים מסביבה מסודרת, מטופחת ובטוחה. כיוון שיש לו הרבה אחריות, ברור מדוע חשוב מאוד גם לעשות ביטוח לוועד הבית. כשמדברים חוקי ועד בית משותף חשוב לעצור ולהבין קצת יותר לעומק את תפקידו של הוועד. תפקידו של ועד הבית הוא לדאוג לכלל הנושאים המנהלתיים והתחזוקתיים הקשורים לשטחים המשותפים של הבניין. בין משימותיו המרכזיות ניתן למנות:
- גביית כספים מכל דיירי הבניין לצורך כיסוי ההוצאות השוטפות
- תחזוקה וניקיון של השטחים המשותפים כמו לובי, מדרגות, מעליות וחניון
- טיפול בתקלות שונות המתעוררות במערכות משותפות.
נוסף על כך, הוועד עוסק גם בנושאי הביטוח של הבניין, אשר מבטיח כיסוי לנזקי מבנה ונזקים אחרים שעלולים להתרחש, כמו נזקי צנרת או תאונות בשטח המשותף. הוועד אחראי לנהל תקציב שנתי ולעדכן את כלל הדיירים על השימוש בכספים שנגבו ועל התוכניות השנתיות לשימור הבניין. תקציב זה כולל גם שמירה על קרן תחזוקה שוטפת, אשר נועדה להתמודד עם הוצאות בלתי צפויות שעשויות לצוץ במהלך השנה.
החוקיות של וועד הבית
עוד לפני שנדבר על שאלות כמו כמה עולה ביטוח בניין משותף או ביטוח שצריך לעשות לחברי וועד הבית, צריך גם להבין את החוקיות של הוועד. לפי חוק המקרקעין, כל בניין משותף זכאי למנות ועד בית שינהל את ענייני הבניין, אך אין חובה למנות ועד אם הדיירים מעדיפים להתנהל ללא גוף מסודר כזה. במרבית הבניינים ישנם תקנונים פנימיים המורים כיצד לבחור את הוועד וכיצד להקפיד על חוקי ועד בית משותף, ולעיתים מתבצעת הצבעה דמוקרטית באסיפת דיירים. לכל דייר זכות להציע את מועמדותו כחבר ועד, וההצבעה מתבצעת על ידי הרוב. חוקי ועד בית משותף מחייבים את ועד הבית לפעול במסגרת התקנון של הבניין, אשר קובע את החובות, הזכויות והסמכויות של הוועד והדיירים. אם אין תקנון ייחודי, חל התקנון המצוי הקבוע בחוק. התקנון מבטיח שהוועד יפעל בשיתוף פעולה עם הדיירים ויקבל את תמיכתם בהחלטות החשובות לבניין. הוא גם מספק הגנה לדיירים ומונע החלטות שרירותיות או ניהול חסר שקיפות מצד חברי הוועד. חוק המקרקעין מאפשר לכל דייר להגיש תלונה במקרה של אי-עמידה בחובות או אם יש חשש לפגיעה בזכויות הדיירים.
חוקי ועד בית משותף והתשלומים שהוועד גובה
אם אתם עומדים לאייש את תפקיד הוועד, ברור שתרצו לדעת הכול על ביטוח לוועד הבית אך גם חשוב שתבינו לעומק מה יהיה התפקיד שלכם בפועל. אחד מתפקידיו המרכזיים של ועד הבית הוא לגבות דמי ועד מכל דייר לצורך כיסוי ההוצאות השוטפות ותחזוקת הבניין. גובה דמי הוועד נקבע בדרך כלל לפי החלטת רוב באסיפת דיירים, והוא מחושב בהתאם להוצאות הצפויות. לדיירים זכות לדעת כיצד מחולקים הכספים ולוודא שהם מנוצלים במלואם לטובת התחזוקה השוטפת ולשיפור המבנה. כשמדברים על חוקי ועד בית משותף ועל ההתנהלות הכללית בבניין המשותף חשוב להבין: תשלום דמי ועד הוא חובה לכל דייר, ואין אפשרות להימנע ממנו, אלא במקרים חריגים ובאישור הוועד. כאשר דייר מסרב לשלם, הוועד יכול לנקוט בהליכים משפטיים על מנת לגבות את החוב, ולעיתים אף להטיל עליו קנסות. החוק מחייב את הדיירים להשתתף בהוצאות משותפות במידה השווה, אלא אם הוחלט על חלוקה אחרת. לדוגמה, בבניינים בהם יש מעלית, לעיתים קרובות נהוג להקטין את דמי הוועד של דיירי הקומה התחתונה, שכן השימוש שלהם במעלית מצומצם.
איפה כדאי לוועד הבית לעשות את כל הביטוחים הנדרשים?
כמובן שכאשר מדברים על חוקי ועד בית משותף ועל ביטוח ועדי בתים משותפים צריך גם להבין איפה כדאי לעשות ביטוחים שונים. האמת היא, שלא חסרות בימינו חברות ביטוח שיכולות להתאים לסוגים שונים של ביטוחים המיועדים לבניין המשותף ולוועד. עם זאת, לא בכל חברת ביטוח הוועד יקבל את המחירים הטובים ביותר עבור הבניין שהוא מייצג. לכן, אם גם אתם מתמודדים היום עם האתגר הזה, כדאי שתדעו: חברת ביטוח כמו building-ins תוכל להתאים לכם כי כאן תמיד תקבלו הצעת מחיר שהבניין שאתם מייצגים יוכל לעמוד ה בלי שום בעיה.
שאלות ותשובות
מהם חוקי ועד בית משותף?
חוקי ועד בית משותף נקבעים בחוק המקרקעין, בתקנון הבית המשותף ובהחלטות הוועד.
מהם סמכויות ועד בית משותף?
סמכויות ועד בית משותף כוללות:
- גביית דמי ועד
- הטלת קנסות על דיירים שלא משלמים את דמי הוועד
- ביצוע עבודות שיפוץ ותיקונים
- קבלת החלטות בנוגע לניהול הבית המשותף
איך נבחר ועד בית משותף?
ועד בית משותף נבחר באסיפה כללית של בעלי הדירות.
מה ניתן לעשות במקרה של סכסוך עם ועד בית משותף?
במקרה של סכסוך עם ועד בית משותף, ניתן לפנות לפתרון סכסוכים בבית משפט השלום או באמצעות גישור.
הקראת המאמר לבעלי מוגבלויות:
