הכול על חוקי ועד בית משותף

עברתם לגור בבניין משותף שזה עתה נבנה? למעשה, כל הדיירים במקום חדשים? אם כך, כדאי שתדעו שאחד מהמפגשים הראשונים שיהיו לכם עם הדיירים, הוא בנושא של בחירת הוועד. אנשים לא תמיד מודעים לכך, אבל כאשר מדברים על חוקי ועד בית משותף מדברים, לפני החוק, על החובה לבחור ועד מתפקד. כלומר, זה לא עניין של העדפה או של נוחות, שכן בפועל, כל בניין משותף, בין אם הוא קטן ובין אם הוא גדול, חייב שיהיה לו ועד מייצג.

על פי ועד בית משותף, הוועד יכול לכלול עד חמישה חברים ויש לבחור אותו ברוב קולות. משמעות הדברים היא שזה לא שאותו חבר ועד מחליט על דעת עצמו להפוך להיות הוועד של הבניין, שכן צריך לעשות את הדברים בצורה דמוקרטית. בנוסף, חברי ועד הבית אינם רשאים לקבל החלטות לבד, שכן בפועל, אפילו אם ההחלטה נראית שולית וזניחה, יש לקבל אותה ברוב קולות.

חוקי ועד בית משותף – מה עושה בפועל הוועד?

אנשים רבים לא תמיד מבינים מה התפקיד של ועד הבית, ואפשר להבין מדוע. ראשית, ברוב ימות השנה הוועד לא עושה יותר מדי כי אין תקלות או סוגיות משפטיות שבהן הוא צריך לייצג את הדיירים. עם זאת, יש מקרים שבהם פתאום לוועד הבית יש עבודה רבה, והיא יכולה להיות מגוונת מאוד. למשל: אם רוצים לעשות שיפוץ כלשהו בבניין, חוקי ועד בית משותף קובעים שהוועד הוא הישות שמייצגת את הדיירים מול כל גורם באשר הוא.

לכן זה לא משנה אם מדובר על הייצוג מול החברה שתבצע את עבודות השיפוץ בפועל או שמדובר על ייצוג מול בית המשפט בגלל עניין שהסתבך. מה שבטוח זה שהוועד יהווה את הפנים של הבניין כולו ולכן חשוב לבחור את חבריו בקפידה. בנוסף, הוועד גם מטפל בעניינים שוטפים והרבה פחות מורכבים כמו: רישום של הוצאות והכנסות, גביית כספים מהדיירים, קבלת חשבוניות מאנשי מקצוע שמבצעים עבודות שונות בבניין ועוד.

חשוב לדעת: רצוי מאוד לבחור באנשים אמינים לתפקיד ועד הבית כי כך תהיינה הרבה פחות תקלות ובעיות בעתיד

למה כל ועד חייב שיהיה לו ביטוח?

כל ועד של בניין כדאי שירכוש בהקדם ביטוח ועד בית. קשה לדבר על חוקי ועד בית משותף ולא לדבר, בין היתר, על הסכנות שאליהן חשופים חברי הוועד. כך למשל, אם מישהו יעבור תאונה כלשהי בשטח הבניין, בין אם זה דייר ובין אם זה יהיה אדם שנכנס אליו מבחוץ, הוא יכול להחליט לתבוע ישירות ובאופן אישי את חברי ועד הבית. אמנם מדובר במצב אבסורדי שכן, אלו אנשים שהתנדבו למלא את תפקיד הוועד – אך בפועל, זה מה שהחוק קובע.

לכן בהחלט כדאי לדאוג לכך שתמיד חברי וועד הבית שלכם ינצלו את הטבות ביטוח בניין משותף שהוא כמה שיותר מקיף שיוכל להגן עליהם אם חלילה משהו יקרה, ורצוי לבחור לשם כך חברת ביטוח מובילה למרות שחוקי ועד בית משותף לא מחייבים בכך.

הקשר בין חוקי ועד בית משותף ובין הפעולות שהוועד מבצע בפועל

כפי שראינו, ועד בית בבניין משותף הוא גוף המורכב מנציגי הדיירים שתפקידו לנהל את ענייני הבניין המשותפים. מינויו ופעולותיו מוסדרים על ידי חוק המקרקעין בישראל, שמגדיר את הזכויות והחובות של הוועד ושל הדיירים בבניין. ועד הבית מייצג את כל דיירי הבניין בעניינים הקשורים לשטחים המשותפים ולתחזוקתם, ומתפקידו להבטיח כי כל דיירי הבניין נהנים מסביבה מסודרת, מטופחת ובטוחה. כיוון שיש לו הרבה אחריות, ברור מדוע חשוב מאוד גם לעשות ביטוח לוועד הבית. כשמדברים חוקי ועד בית משותף  חשוב לעצור ולהבין קצת יותר לעומק את תפקידו של הוועד.  תפקידו של ועד הבית הוא לדאוג לכלל הנושאים המנהליים והתחזוקתיים הקשורים לשטחים המשותפים של הבניין. בין משימותיו המרכזיות ניתן למנות: 

• גביית כספים מכל דיירי הבניין לצורך כיסוי ההוצאות השוטפות
• תחזוקה וניקיון של השטחים המשותפים כמו לובי, מדרגות, מעליות וחניון
• טיפול בתקלות שונות המתעוררות במערכות משותפות.

נוסף על כך, הוועד עוסק גם בנושאי הביטוח של הבניין, אשר מבטיח כיסוי לנזקי מבנה ונזקים אחרים שעלולים להתרחש, כמו נזקי צנרת או תאונות בשטח המשותף. הוועד אחראי לנהל תקציב שנתי ולעדכן את כלל הדיירים על השימוש בכספים שנגבו ועל התוכניות השנתיות לשימור הבניין. תקציב זה כולל גם שמירה על קרן תחזוקה שוטפת, אשר נועדה להתמודד עם הוצאות בלתי צפויות שעשויות לצוץ במהלך השנה.

החוקיות של ועד הבית 

עוד לפני שנדבר על שאלות כמו כמה עולה ביטוח בניין משותף או ביטוח שצריך לעשות לחברי וועד הבית, צריך גם להבין את החוקיות של הוועד. לפי חוק המקרקעין, כל בניין משותף זכאי למנות ועד בית שינהל את ענייני הבניין, אך אין חובה למנות ועד אם הדיירים מעדיפים להתנהל ללא גוף מסודר כזה. במרבית הבניינים ישנם תקנונים פנימיים המורים כיצד לבחור את הוועד וכיצד להקפיד על חוקי ועד בית משותף, ולעיתים מתבצעת הצבעה דמוקרטית באסיפת דיירים. לכל דייר זכות להציע את מועמדותו כחבר ועד, וההצבעה מתבצעת על ידי הרוב. חוקי ועד בית משותף מחייבים את ועד הבית לפעול במסגרת התקנון של הבניין, אשר קובע את החובות, הזכויות והסמכויות של הוועד והדיירים. אם אין תקנון ייחודי, חל התקנון המצוי הקבוע בחוק. התקנון מבטיח שהוועד יפעל בשיתוף פעולה עם הדיירים ויקבל את תמיכתם בהחלטות החשובות לבניין. הוא גם מספק הגנה לדיירים ומונע החלטות שרירותיות או ניהול חסר שקיפות מצד חברי הוועד. חוק המקרקעין מאפשר לכל דייר להגיש תלונה במקרה של אי-עמידה בחובות או אם יש חשש לפגיעה בזכויות הדיירים.

חוקי ועד בית משותף והתשלומים שהוועד גובה 

אם אתם עומדים לאייש את תפקיד הוועד, ברור שתרצו לדעת הכול על ביטוח לוועד הבית אך גם חשוב שתבינו לעומק מה יהיה התפקיד שלכם בפועל. אחד מתפקידיו המרכזיים של ועד הבית הוא לגבות דמי ועד מכל דייר לצורך כיסוי הוצאות שוטפות ודברים אחרים הנוגעים לתחזוקת הבניין. גובה דמי הוועד נקבע בדרך כלל לפי החלטת רוב באסיפת דיירים, והוא מחושב בהתאם להוצאות הצפויות. לדיירים זכות לדעת כיצד מחולקים הכספים ולוודא שהם מנוצלים במלואם לטובת התחזוקה השוטפת ולשיפור המבנה. כשמדברים על חוקי ועד בית משותף ועל ההתנהלות הכללית בבניין המשותף חשוב להבין כי תשלום דמי ועד הוא חובה לכל דייר, ואין אפשרות להימנע ממנו, אלא במקרים חריגים ובאישור הוועד. כאשר דייר מסרב לשלם, הוועד יכול לנקוט בהליכים משפטיים על מנת לגבות את החוב, ולעיתים אף להטיל עליו קנסות. החוק מחייב את הדיירים להשתתף בהוצאות משותפות במידה השווה, אלא אם הוחלט על חלוקה אחרת. לדוגמה, בבניינים בהם יש מעלית, לעיתים קרובות נהוג להקטין את דמי הוועד של דיירי הקומה התחתונה, שכן השימוש שלהם במעלית מצומצם.

איפה כדאי לוועד הבית לעשות את כל הביטוחים הנדרשים?

כמובן שכאשר מדברים על חוקי ועד בית משותף ועל ביטוח ועדי בתים משותפים צריך גם להבין איפה כדאי לעשות ביטוחים שונים. האמת היא, שלא חסרות בימינו חברות ביטוח שיכולות להתאים לסוגים שונים של ביטוחים המיועדים לבניין המשותף ולוועד. עם זאת, לא בכל חברת ביטוח הוועד יקבל את המחירים הטובים ביותר עבור הבניין שהוא מייצג. לכן, אם גם אתם מתמודדים היום עם האתגר הזה, כדאי שתדעו: חברת ביטוח כמו building-ins תוכל להתאים לכם כי כאן תמיד תקבלו הצעת מחיר שהבניין שאתם מייצגים יוכל לעמוד ה בלי שום בעיה. 

חוקי ועד בית משותף – מי הם חברי הוועד, ומהו תפקידם?

ועד הבית הוא הגוף המייצג של כלל הדיירים בבניין משותף, והוא ממונה לפי הצבעה של דיירי הבית המשותף. תפקידו של הוועד הוא לנהל את כל ענייני הבניין, לרבות יישוב מחלוקות, אחזקת וניהול הרכוש המשותף אותו חולקים הדיירים, ניהול התקציב שמגיע מתשלום ועד הבית החודשי, רכישת ביטוח בניין וכיוצא בכך. יש לציין כי למרות שנהוג ברוב המוחלט של הבניינים כיום לערוך הצבעה על מנת לבחור את נציגי הוועד, אדם יכול להתנדב ובמידה ואין לאף אחד מהדיירים התנגדות לכך ומעבר גם אין דייר אחר שרוצה לתפוס את מקומו – בהחלט יוכל לשמש בתור נציג. נציגי הוועד הם אלו שאמורים ליצור קשר בעצמם עם ספקי שירות על מנת לנהל את כל מה שקשור לתחזוקה השוטפת של הבניין ושמירה על טיפוח, וכיום נהוג ברוב המוחלט של המקרים לעשות זאת דרך חברת ניהול חיצונית. לשם כך, חברי הוועד גם אמורים לאסוף מכל הדיירים את תשלום ועד הבית היחסי. נהוג לעשות זאת דרך חשבון בנק משותף, ממנו יוצאים התשלומים החיוניים. 

סקירה קצרה על חוקי ועד בית משותף

יש לא מעט חוקים שהוגדרו בתור חלק מאותם חוקי ועד בית משותף. להלן מספר דוגמאות של חוקים רלוונטיים שחשוב מאוד שתכירו בתור נציגי ועד בית מתחילים:

תקנון הבית המשותף 

חוק תקנון הבית המשותף קובע כי היחסים בין בעלי הדירות, זכויותיהם וחובותיהם אמורים להיות מסודרים במסגרת התקנון. על כל בעלי הדירות בבניין חלות הוראות תקנון מצוי, הוראות אשר מפורטות במסגרת תוספת לחוק המקרקעין. זאת אלא אם החליטו לנסח הוראות ספציפיות במסגרת תקנון מוסכם או לחילופין, החליטו לשנות במקצת חלק ההוראות, כמובן ככל שהדבר מתקבל מבחינת החוק.

כמות נציגי הוועד

ועד הבית יכול לכלול בין חבר אחד לחמישה, זאת בהתאם למספר הדירות במבנה כמובן. במידה ואכן משמשים בתור נציגי הוועד מספר דיירים ולא רק דייר אחד, תתבצע הצבעה נוספת על אחד מחברי הוועד שישמש גם בתור גזבר קופת ועד הבית, והוא בעצם יהיה אחראי באופן בלעדי כל הכספים. 

הצבעה על חברי הוועד בבניין חדש

כידוע לכולנו, לפי חוקי ועד בית משותף, נציגי הוועד אמורים להיבחר באמצעות הצבעה של כלל הדיירים. במידה ומדובר בבית משותף חדש, נבחרת נציגות זמנית, ולשם כך יש צורך בתמיכה של כ-50% מכלל בעלי הדירות לפחות. לאחר מכן, מתקיימת אסיפת דיירים ראשונה – ובמהלך האסיפה הזו נבחר ועד הבית הקבוע. 

אסיפת דיירים לפי חוקי ועד בית משותף

לפי חוקי ועד בית משותף, אסיפת דיירים אמורה להתקיים לפחות פעם לשנה, אך ברוב המוחלט של המקרים נהוג לעשות זאת בתדירות הרבה יותר גבוהה, כאשר הדבר משתנה במידה רבה לפי הצרכים המשתנים של הדיירים. בכל אסיפה שהיא חובה מבחינה חוקית, כלומר לפחות באסיפה השנתית, כמות הדיירים שמגיעים אמורה להיות לפחות כ-50% מכלל דיירי הבית המשותף. מעבר לכך, במהלך אותה האסיפה השנתית יש לבחור בכל שנה ועד בית חדש. מלבד האסיפות, לפי חוקי משותף, אם הדיירים אינם שבעי רצון מתפקודו של הוועד, הרי שיוכלו לכנס אסיפה כללית בה יצביעו על החלפת ההרכב. 

החלטות מהותיות בנוגע לבניין

לפי חוקי ועד בית משותף, החלטות מהותיות אשר משפיעות על המבנה המשותף ואינן חיוניות, כמו שיפוץ בית משותף, תוספת מעלית או השתתפות בהליך התחדשות עירונית כרוכות ברוב מוחלט של 66% מכלל הדיירים בבניין לפחות. 

קצת רקע על האחריות המוטלת על נציגי הוועד

לאחר שהבנו כל מה שצריך לדעת ברמה הבסיסית אודות חוקי ועד בית משותף, כעת עלינו להבין יותר לעומק את מידת האחריות המוטלת על כתפי ועד הבית. תחומי האחריות של נציגי הוועד כוללים דאגה לניהול ואחזקת הרכוש המשותף, לרבות בחירת חברת ניהול ואחזקה שתקל על העניין הזה. כאמור, גזבר הוועד הוא זה שאמור להסדיר את עניין הכספים, ונהוג ברוב המוחלט של הבניינים ליצור חשבון בנק משותף אליו הדיירים יעבירו את דמי הוועד החודשיים, רצוי בהוראות קבע. התשלום לחברות הניהול ולכל הוצאה חיונית אחרת, בין אם מדובר בהוצאה שוטפת או חריגה, אמור לצאת מאותו החשבון. לצד זאת, חברי הוועד אמורים גם לבחור פוליסת ביטוח שנועדה להגן על הדיירים מפני הוצאות גבוהות במיוחד בכל מקרה בו אירע נזק משמעותי לרכוש המשותף אותו כולם חולקים.

למה חשוב לבטח את הוועד?

לצד חוקי ועד בית משותף בנוגע לרכישת פוליסת ביטוח שנועדה להגן על הדיירים, מומלץ מאוד לבטח מעבר את חברי הוועד עצמם. ביטוח אחריות כלפי צד ג' הוא בעצם ביטוח ועד בית וביטוח בית משותף עם הרחבה שנועדה להגן על חברי הוועד מפני תביעה מטעם גורם צד שלישי. אותו גורם צד שלישי הוא בעצם כל עובר אורח שמגיע לבניין ואינו נמנה בין הדיירים או בעלי הדירות – קרוב משפחה או חבר של אחד הדיירים, קולגה של אחד מחברי הוועד, דייר פוטנציאלי שבא להתרשם מדירה שעוד לא נמכרה, שליח אוכל וכדומה. אותם עוברי אורח יכולים להגיש תביעת נזיקין כנגד חברי הוועד (וכך גם נגד כל הדיירים) במידה וחלילה הם חוו פגיעה בגופם או ברכושם בעת בה שהו במה שמוגדר בתור הרכוש המשותף אותו חולקים כל הדיירים. בהינתן הרחבת אחריות כלפי צד ג', חברת הביטוח תישא בכל ההוצאות הכרוכות במקרים כאלו, וזה לא כולל רק את תשלומי הפיצויים במידה ונפסק – אלא גם את כל ההוצאות המשפטיות הכרוכות בהליך. 

תיקון מעלית אשר התקלקלה מבחינת חוקי ועד בית משותף

כמוזכר לעיל, במסגרת חוקי ועד בית משותף, נציגי הוועד הם אלו שאמורים לדאוג לשמור על התחזוקה השוטפת של הבניין ובפרט של כל מה שמוגדר בתור הרכוש המשותף אותו חולקים כל הדיירים. תחת ההגדרה הזו נכללת גם המעלית. מכאן ניתן להבין, כי זוהי האחריות של נציגי הוועד לתקן בהקדם את המעלית במידה וישנה תקלה. אולם, תחומי האחריות של ועד הבית כאן קשורים בעיקר ליצירת קשר עם נותני השירות והספקים. ברוב המוחלט של המקרים, במידה ומדובר במעלית באחריות (כמו למשל כאשר מדובר בבניין חדש) או בתקלה שמקורה ברשלנות של החברה עצמה, נציגי השירות יגיעו לסדר את הבעיה בלי שיהיה צורך בתשלום נוסף. אולם, אם אירע נזק למעלית ונמצא כי יש צורך לשלם על מנת לסדר אותו – זוהי חובתם של כל הדיירים להשתתף בתשלום. יש לציין כי סירוב של מי מבעלי הדירות להשתתף בתיקון המעלית מהווה הפרה בוטה של חובותיו, אלא אם לא מדובר בתיקון חיוני ולא התקבלה החלטה לתקן באסיפה של בעלי הדירות. 

חוקי ועד בית משותף והשימוש בחניות שאינן מוצמדות בטאבו

אחד הנושאים שמהווים גורם משמעותי למחלוקת הוא העניין של החנויות כאשר אינן מוצמדות בטאבו. אז מה אומר כאן החוק? ובכן, במידה ומדובר בבניין בו כל החניות "אינן של אף אחד" כלומר, אינן מוצמדות בטאבו – הרי שהן הלכה למעשה שייכות לכל בעלי הדירות. לא קיימת התייחסות חד משמעית בחוק המקרקעין לחניות שאינן צמודות לדירה מסוימת. כן יש התייחסות לגבי שימוש ראוי ברכוש המשותף. מבחינת החוק, כל בעל דירה רשאי לבצע שימוש סביר ברכוש המשותף, כל עוד אותו השימוש אינו מהווה הפרעה בלתי סבירה, מטרד או נזק ליתר הדיירים. בהתאם לכך, שכן אשר תפס קודם חניה כי הגיע מוקדם יותר מהעבודה או היה בחופש באותו היום – בהחלט יכול להמשיך לחנות ואינו מפריע לאף אחד. לעומת זאת, שכן אשר השתמש באמצעי כלשהו על מנת לשמור לעצמו את החניה ככל הנראה עובר על החוק היות והדבר נחשב לשימוש בלתי סביר ברכוש המשותף.

מבט מסכם

חוקי ועד בית משותף נועדו להסדיר את כל הנוגע לחלוקת הרכוש המשותף, וכמובן גם את תחומי האחריות של נציגי ועד הבית אשר נבחרו בצורה מסודרת על ידי הדיירים. תחומי האחריות של נציגי הוועד כוללים בין היתר רכישת פוליסת ביטוח איכותית לדירה, כאשר תפקידה להגן על הרכוש המשותף ולכסות את הדיירים מפני מקרים בהם עלול להיגרם נזק לרכוש המשותף אותו כולם חולקים. אז אם גם אתם צריכים פוליסה איכותית שתגן עליכם ועל הבניין שלכם – צרו קשר עוד היום עם חברת building-ins, ונציג יחזור אליכם בהקדם האפשרי כך שתוכלו לקבל הצעה אטרקטיבית שמתאימה לכם.

שאלות נפוצות – חוקי ועד בית משותף – מי הם חברי הוועד, ומהו תפקידם?

האם יש צורך בביטוח ג עבור דירה אם הבניין עצמו מבוטח?

בהחלט. חשוב מאוד להדגיש כי מבחינת הכיסוי, ביטוח צד ג לדירה מכסה נזקים שנגרמו לרכושו או גופו של גורם צד שלישי ככל שאותם הנזקים מגיעים מדירתו הפרטית של המבוטח, לעומת ביטוח צד ג לבניין משותף שבעצם מכסה נזקים כאלו ככל שהם התרחשו בעת שהותו של גורם צד שלישי במה שמוגדר בתור הרכוש המשותף אותו חולקים הדיירים בבניין. לכן, גם אם הבניין מבוטח עם ההרחבות הנכונות – כל עוד הדירה שלכם לא מבוטחת ואדם אחר נפגע כתוצאה מרשלנות מסוימת שמקורה בדירה שלכם, הרי שאתם חשופים לתביעת נזיקין. 

האם כדאי לרכוש ביטוח דירה דרך החברה שמבטחת את הבניין?

ובכן, ברוב המוחלט של המקרים זה בהחלט יכול להוביל לכך שתקבלו הצעה הרבה יותר משתלמת ואטרקטיבית. במידה ותרכזו מספר דיירים אשר מעוניינים לבטח את הדירה שלהם ותעשו זאת במקביל לרכישת פוליסת ביטוח לבניין שלכם, כמו למשל כאשר עושים בבניין חדש – סביר מאוד להניח שההצעה שתקבלו תהיה הרבה יותר משתלמת, וזאת בזכות הכוח של קבוצת רכישה מסודרת.

האם חובה לפתוח חשבון בנק עבור ועד הבית?

בהחלט. חוקי ועד בית משותף מצביעים על כך שקיימת חובה לפתוח חשבון בנק עבור ניהול המבנה המשותף. כאשר נציגי הוועד פותחים את אותו החשבון עליהם לגשת לבנק עם פרוטוקול האסיפה הכללית של הדיירים. בפרוטוקול אמור להיות מצוין בצורה ברורה מי הוועד הנבחר, והנציג שמגיע לפגישה אמור להופיע בפרוטוקול, בדרך כלל הגזבר. 

הקראת המאמר לבעלי מוגבלויות: