עדיין לא לגמרי ברור לכם על מה מדברים כשמדברים על תקנון בית משותף? חשוב להבין: זה מסמך יסודי בניהול חיי קהילה בבניינים המיועדים למגורים משותפים. מדובר בכלי חשוב להסדרת ההתנהלות, שמירה על הסדר, והגנה על זכויות וחובות הדיירים החיים בבניין. תקנון זה מכיל הנחיות והסדרים שנועדו להבטיח כי החיים בבניין המשותף יתנהלו בצורה בטוחה, מסודרת ומתואמת, תוך שמירה על זכויותיהם של כלל הדיירים והימנעות ככל האפשר מסכסוכים ואי-הבנות. כולנו יודעים שהחיים בבית משותף יכולים להיות נהדרים, אך בלילה אחד הכל עלול להתהפך. לכן, אם יש תקנון שקובע את הדברים בצורה מסודרת, מובן שכדאי יהיה לעשות בו שימוש.
מה יש במסמך כמו תקנון בית משותף?
אומנם ראיתנו שהתקנון קובע כל מיני כללים לגבי החיים המשותפים בבניין, אך מה זה אומר בפועל? והאם התקנון הזה קובע גם שחובה לעשות ביטוח בניין משותף? למעשה, המטרה של התקנון היא להסדיר את התנהלות הדיירים ואת התחזוקה, למשל, של השטחים המשותפים. איך משתמשים בשטחים המשותפים? והאם שכן שרוצה לעשות את בת המצווה של הילדה גינת הבניין צריך לקבל על כך הסכמה מראש מכל שאר בעלי הדירות בבניין או לא? על כל השאלות האלה, ועוד הרבה אחרות, עונה למעשה תקנון בית משותף. במסמך זה ישנם הסדרים קבועים המתייחסים לנושאים מגוונים כמו:
- שימוש במעליות
- תחזוקת חניונים
- שמירה על גינה ציבורית
- שעות השקט בבניין
- דרכי ניהול אסיפות דיירים
- ניהול התקציב השנתי של ועד הבית
התקנון גם עשוי לכלול התייחסות להסדרי ביטוח הבניין, הגבלת פעילויות שעלולות להפריע לשכנים, ולכל מה שקשור לשימוש ואחזקה של שטחים ציבוריים.תקנון הבניין לא רק מסדיר את חיי השגרה של דיירי הבניין, אלא משמש כמעין חוזה מחייב בין הדיירים, אשר נועד למנוע מצבים של אי-הבנות ולסייע בפתרון מחלוקות שעלולות להתעורר. התקנון קובע מהם גבולות ההתנהגות הצפויה, מה שמאפשר לדיירים לחיות בסביבת מגורים נעימה ומסודרת.
האם בכל בית משותף יש תקנון?
למעשה, על פי חוק המקרקעין בישראל, העוסק בכל הנוגע לבניין וביטוח ועד בית, כל בית משותף מחויב בתקנון. כפי שראינו, כאשר לא קיים תקנון בית משותף ייחודי שנכתב על ידי הדיירים או על ידי הקבלן, חוק המקרקעין קובע "תקנון מצוי", שהוא סוג של תקנון סטנדרטי ואחיד המסדיר את ההתנהלות בבניין המשותף. תקנון זה מתפקד כבסיס כללי המגדיר זכויות וחובות בסיסיות של דיירי הבניין, וכולל הוראות הנוגעות לשימוש בשטחים המשותפים, כמו גם לניהול ותחזוקה שוטפת של הבניין. כך, גם בניין בו לא נכתב תקנון מיוחד נהנה מהגנה משפטית וקווים מנחים המסדירים את התנהלות הדיירים.עם זאת, ברוב הבניינים החדשים והמודרניים, נהוג לעדכן תקנון מותאם אישית אשר מכיל סעיפים מיוחדים המותאמים למאפיינים הייחודיים של הבניין. במקרים כאלו, תקנון הבניין יכול לכלול הוראות המיועדות לשימוש במתקנים ייחודיים כמו חדרי כושר, בריכות שחייה, מתחמים משותפים או הסדרי חנייה ייחודיים. על פי החוק, התקנון חייב להיות רשום בטאבו ולשקף את ההסכמות בין הדיירים. כל שינוי בתקנון מצריך אישור של כלל הדיירים, או לפחות רוב משמעותי כפי שהתקנון מחייב, כדי שיקבל תוקף חוקי.
האם תקנון בית משותף זה חובה?
כן, בניגוד לאפשרות לעשות ביטוח קריסת בניין או לא, מבחינה חוקית קיימת חובה לכל בית משותף להיות כפוף לתקנון. כפי שהוזכר, במידה ולא הוסכם על תקנון מיוחד, "התקנון המצוי" מהווה את התקנון המחייב לבניין ומספק מסגרת חוקית בסיסית לניהול השטחים המשותפים. החוק מחייב את בעלי הדירות לכבד את התקנון ולעמוד בכל ההוראות והחובות הנובעות ממנו. כמו כן, התקנון מחייב את ועד הבית לדאוג לשמירה על תחזוקה שוטפת וניהול תקין של המבנה, והדיירים נדרשים לעמוד בתשלומים ובתחזוקה הנדרשת בהתאם להוראות התקנון. התקנון הוא הבסיס החוקי לכל הליך הקשור לאחזקה ושמירה על הסדר במבנה המשותף, ובמקרים מסוימים משמש גם כבסיס לתביעות בבית משפט. במקרים בהם מתעוררות מחלוקות או חוסר הסכמה בין דיירים, התקנון יכול לשמש ככלי ליישוב המחלוקת, והוראותיו מחייבות את כל הדיירים – גם אלו שלא היו מעורבים ביצירת התקנון. במילים אחרות, כל דייר החותם על הסכם לרכישת דירה בבניין משותף למעשה מסכים לתקנון ולזכויות והחובות הנובעות ממנו.
מי אחראי על שמירה על התקנון?
כשמדברים על תקנון בית משותף צריך גם להבין מי האחראי על שמירה על התקנון. האחריות על שמירת התקנון וניהול תקין של הבניין חלה בראש ובראשונה על ועד הבית, גוף המורכב מנציגי הדיירים אשר נבחרים על ידי דיירי הבניין. ועד הבית אמון על אכיפת התקנון, גיוס כספים לתחזוקה, וניהול התקציב המשותף של הבניין. בנוסף, הוועד הוא גם זה שצריך להציע ביטוחים שונים לבניין, כמו למשל: ביטוח וועדים. במקרים בהם נדרשים תיקונים או תחזוקה, על הוועד לדאוג לכך בהתאם לתקנון ולדרישות הדיירים. בנוסף, הוועד אחראי על גביית דמי ועד הבית מכל הדיירים ודואג לחלוקתם באופן הוגן בין כלל בעלי הדירות. רוצים לעשות לא רק תקנון כזה, אלא גם את כל הביטוחים הנדרשים לבניין שלכם תחת קורת גג אחת? פנו אל building-ins, ויפה שעה אחת קודם
תקנון בית משותף – מה ההבדלים בין תקנון מצוי לבין תקנון מוסכם?
כאשר מדובר בכל הנוגע לתחום של תקנון בית משותף, עליכם לדעת בתור נציגי ועד הבית כי ישנם שני סוגים עיקריים – תקנון מצוי, ותקנון מוסכם. אז מהם ההבדלים ביניהם, וכיצד הם באים לידי ביטוי? להלן סקירה קצרה על שני סוגי התקנון:
תקנון מצוי
בעלי דירות בבניין משותף כפופים בדרך כלל להוראות של תקנון מצוי, ולמעשה זהו סוג תקנון בית משותף הרלוונטי, אלא אם נרשם תקנון מוסכם. תקנון מצוי בעצם מגדיר את ההוראות המצויות לצד חוק המקרקעין. יש לציין כי הוראות אלו מחייבות במקרים בהם לא נקבע תקנון עם הוראות מיוחדות נוספות. התקנון נועד לקבוע הוראות לעניין נציגות הבית המשותף – ניהול ותחזוקת הרכוש המשותף אותו חולקים כל הדיירים, קיום אסיפות דיירים בתדירות מסוימת, חלוקת ההוצאות השוטפות בין כל הדיירים וכיוצא בכך.
תקנון מוסכם
חשוב לדעת בנוגע לתחום של תקנון בית משותף כי בעלי תתי חלקות יכולים לגבש בעצמם תקנון לבניין. ניתן במידת הצורך גם לשנות הוראות בתקנון, אך לשם כך יש צורך ברוב של בעלי דירות בבניין במידה ולאותן הדירות צמודים לפחות ⅔ מהרכוש המשותף.
התנאים עבור ניסוח תקנון מוסכם
לאחר שקיבלנו קצת רקע אודות תקנון בית משותף, וההבדלים בין תקנון מצוי לבין תקנון מוסכם, כעת עלינו להבין מתי ניתן לנסח תקנון מוסכם או לשנות את התקנון הקיים. ובכן, ניתן לעשות זאת רק בהינתן התנאים הבאים:
- התקנון לא פוגע בזכויות של בעלי הדירות בבניין.
- התקנון לא קובע תשלומים או חובות מבלי שהתקבלה הסכמה מפורשת ומבלי שיש לכך סימוכין בחוק.
- התקנון לא קובע הצמדת חלק מהרכוש המשותף לדירה מסוימת, מבלי שהתקבלה הסכמה גורפת מטעם כל בעלי הדירות בבניין. לדוגמא, הוראה לפיה אחד מבעלי הדירות יכול להקים מבנה פרטי על הגג המשותף אינה תקינה בשום צורה, אלא אם הדבר אושר חוקית מול הרשויות הרלוונטיות ולפני כן התקבלה הסכמה גורפת מטעם כל בעלי הדירות בבית המשותף.
היחס בין תקנון מוסכם לתקנון מצוי
יש לציין כי במידה ולא נקבע בתקנון המוסכם סעיפים שמתייחסים לנושאים מסוימים המופיעים בתקנון המוסכם, אזי הוראות התקנון המצוי הן אלו הקובעות באותם הנושאים הספציפיים. במילים אחרות, בנושאים בהם התקנון המוסכם עליו החליטו נציגי ועד הבית לא קובע הוראות מיוחדות וברורות, חלים הכללים של התקנון המצוי.
מחלוקות בין שכנים במסגרת תקנון בית משותף
קיימים לא מעט מקרים בהם עלולה להתעורר מחלוקת משמעותית בין בעלי דירות בבניין. יש מחלוקות שהן די שגרתיות, וניתן לפתור אותן בקלות – כמו למשל הסדר בחניון, ניקיון בחדר המדרגות וכדומה. לצד זאת, בהרבה מאוד מקרים המחלוקות האלו הן באופן ספציפי בעניין של תקנון בית משותף. כאשר מדובר במחלוקת אותה לא ניתן להכריע, נציגי ועד הבית יכולים להגיש למפקח המקרקעין והבתים המשותפים תביעה, כדי שזה ישמש בתור גורם מכריע במחלוקת. לפי החוק הישראלי, כאשר מדובר במחלוקת מהותית ובעיקר כאשר היא נוגעת לנושאים כמו סוגיות חלוקת התשלומים, תוספות בנייה, ניהול הרכוש המשותף וכל היוצא בכך – הגורם המוסמך להכריע במחלוקת הוא לא אחר מהמפקח על רישום מקרקעין ובתים משותפים.
תקנון מצוי מראש – האמנם?
חשוב מאוד לדעת כי ניתן לרשום תקנון בית משותף גם במקרים בהם כל הדירות הן בבעלות של אדם אחד. כך למשל, יתכנו מקרים בהם יזם פרטי בנה בניין דירות, בו כל הדירות רשומות על שמו והוא בעצם לאחר מכן מוכר אותן לדיירים המעוניינים. אותו היזם בהחלט יכול לרשום תקנון מוסכם רצונו, והוא יכול לעשות זאת עוד לפני שסיים למכור את כל הדירות. במקרים כאלו, הוראות התקנון מחייבות לכל דבר ועניין. למעשה, הוראות אלו גם מחייבות יחידות שאינן דירות, כך שהתקנון עליו החליט היזם במקרים כאלו רלוונטי גם לעסקים, חנויות ומשרדים בשטח הבניין במידה וישנם.
התחומים שהתקנון נועד להסדיר
- מינוי ועד הבית – כיצד המינוי מתבצע, וכמה אנשים בפועל יהיו חלק מהוועד.
- ניהול אסיפת דיירים – התדירות בה תתבצע אסיפת דיירים, וכמובן גם הנושאים שיעלו על סדר היום במהלך כל אסיפה ואסיפה.
- ניהול ותחזוקת הרכוש המשותף – מה מוגדר בבניין בתור הרכוש המשותף אותו חולקים כל הדיירים, ומהם תחומי האחריות של נציגי ועד הבית ושל כל שאר הדיירים בכל הנוגע לשמירה על אותו הרכוש?
- תשלום יחסי – כמה כל דייר אמור לשלם בהוצאות הקבועות של תחזוקת המבנה.
- ניהול חשבון בנק משותף – נהוג כיום ליצור חשבון בנק משותף שאמור לשמש את חברי ועד הבית. לחשבון הזה מועבר תשלום הוועד, וממנו יועברו תשלומים לנותני שירות, לרבות חברת הניהול והאחזקה שהבניין שוכר את שירותיה. התקנון אמור להסדיר גם את כל ההתנהלות סביב חשבון הבנק וגביית התשלומים מהדיירים.
שמירה על שלום בית
לצד היכרות עם חוקי תקנון בית משותף, עליכם גם לדעת כיצד לשמור על שלום בית בין הדיירים. אם אתם נבחרתם לתפקיד בתור נציגי ועד הבית, בוודאי כבר רכשתם ביטוח לבניין משותף. אולם, אותו ביטוח בהחלט מכסה אתכם מפני עלויות גבוהות במיוחד בהינתן נזק לרכוש המשותף שאתם חולקים עם כל שאר הדיירים – אך אינו מגן עליכם מפני מצבים בהם יש מחלוקות בין השכנים. למעשה, מחלוקות בין השכנים אותן לא ניתן להסדיר מול המפקח על רישום המקרקעין הן האחריות שלכם, נציגי הוועד. במידה ומדובר במחלוקת חריפה שאתם לא מצליחים לגשר עליה וניכר כי היא פוגעת באיכות החיים של שאר הדיירים, מן הראוי שתכנסו אסיפת דיירים דחופה, בה תקראו להסדיר את העניין כמה שיותר מהר.
התמודדות עם דייר שלא מכבד את התקנון
החיים בבניין משותף לא תמיד קלים, גם לא כאשר קיים תקנון בית משותף. יש לא מעט מקרים בהם דיירים עלולים "לצפצף" על התקנון. אז מה אתם אמורים לעשות כנגד דיירים כאלו, וכיצד תוכלו להתמודד איתם בתור נציגי ועד הבית? ובכן, הצעד הראשון כמובן יהיה לדון בעניין מול הדייר, ורצוי לעשות זאת בצורה מכובדת ונאותה ככל הניתן. הציגו בפניו את הבעיות העולות מההתנהגות שלו, הדגישו את הפגיעה שאתם או שאר הדיירים חווים וכמובן תדרשו ממנו להפסיק עם ההתנהגות הזו לאלתר. במידה ולא הצלחתם להגיע עם אותו הדייר לעמק השווה – הרי שתוכלו לפעול כנגדו משפטית. במידה וקיימת הפרה בוטה של התקנון, והדייר לא נשמע לכם לאחר שהפצרתם בו להפסיק עם ההתנהגות הזו – תוכלו בהחלט לנקוט בתביעה משפטית בפני המפקח על רישום המקרקעין. ברוב המוחלט של המקרים עצם האפשרות של התביעה מרתיעה את הדיירים, כך שסביר להניח כי עצם הפנייה תשים קץ לבעיות שלכם. אולם, אם הדייר בכל זאת אינו מפסיק – עליכם לוודא כי ההתנהגות שלו אכן עוברת על התקנון, וכמובן להציג זאת באופן מפורש וברור ככל הניתן למפקח על רישום המקרקעין והבתים המשותפים.
עילות נפוצות לתביעה כנגד דייר
מלבד מקרים בהם דייר לא מכבד תקנון בית משותף, יש לא מעט עילות נפוצות נוספות להגיש תביעה נגד דיירים:
- אי תשלום דמי ועד בית וביטוח, וחוסר מוכנות להתחיל לשלם אותם.
- גרימת נזק לרכוש המשותף בבניין או לרכושו הפרטי של אחד הדיירים.
- מטרדים כאלו ואחרים.
- הסגת גבול ושימוש לא נאות ברכוש המשותף
בשורה התחתונה
תקנון בית משותף נועד להסדיר את ענייני החיים במבנה המשותף, ולהקל על כל הדיירים לחיות בצורה נוחה ובטוחה. לצד שמירה על התקנון, חשוב לא פחות לסגור ביטוח בית משותף שנועד להגן על הדיירים מפני נזק שנגרם לרכוש אותו הם חולקים. אחת החברות המובילות כיום בתחום זו חברת building-ins, שידועה בזכות שירות אמין והוגן, הצעות אטרקטיביות וכיסוי נרחב עם הרחבות מתאימות. אז אם גם אתם צריכים לבטח את הבניין שלכם – צרו קשר עוד היום, ונציג יחזור אליכם בהקדם על מנת להתאים לכם הצעה איכותית.
שאלות נפוצות – תקנון בית משותף – מה ההבדלים בין תקנון מצוי לבין תקנון מוסכם?
האם ביטוח בסיסי מכסה רעידת אדמה בבניין משותף?
בהחלט. גם ברמה הבסיסית, פוליסת ביטוח נועדה לכסות מפני תנאי מזג האוויר, אסונות טבע וכל מה שביניהם – ותחת ההגדרה הזו נכללת גם רעידת אדמה. לכן ניתן להגיד כי כל ביטוח בניין בסיסי הוא גם ביטוח רעידת אדמה בית משותף.
למה חשוב לעשות ביטוח צד ג ומה הוא מכסה?
ביטוח צד ג בית משותף בעצם מגן על נציגי ועד הבית (וכך גם על כל הדיירים) מפני מקרים בהם אירע נזק לרכושו או לגופו של עובר אורח אשר הגיע לבקר בבניין. בהינתן מקרים כאלו, המשמעות היא שחברי הוועד ושאר הדיירים חשופים לתביעת נזיקין, שבהרבה מאוד מקרים ההשלכות שלה עלולות להיות הוצאות גבוהות במיוחד. במידה ובחרתם להוסיף לביטוח שלכם את ההרחבה הזו, חברת הביטוח תכסה את כל ההוצאות הכרוכות בדבר, וזאת לרבות הוצאות משפטיות. לכן, לצד היכרות מעמיקה עם חוק תקנון בית משותף, חשוב לדעת גם אילו הרחבות כדאי להוסיף לפוליסת הביטוח שלכם – והרחבת אחריות כלפי צד ג מהווה חלק בלתי נפרד מהעניין ללא כל צל של ספק.
מה משפיע על העלות של פוליסת הביטוח?
יש לא מעט פרמטרים שמשפיעים על המחיר שאתם צפויים לשלם, וחשוב לדעת זאת לא פחות משחשוב להכיר את כל הנוגע לנושא של תקנון בית משותף. בדרך כלל, המיקום הגיאוגרפי של הבניין מהווה את אחד הגורמים המרכזיים. לצד זאת, כמות הדירות בבניין ובכלל, גודל שטח הבניין גם הם משפיעים על המחיר שכן, ככל שהבניין גדול יותר, כך גדול יותר הרכוש המשותף שאותו יש לבטח. לצד זאת, מצב הבניין משפיע גם הוא על המחיר. בדרך כלל, מבנים ישנים יותר יקרים יותר לביטוח מבחינת החברות השונות, בעיקר מאחר ובניינים ישנים צברו יותר בלאי ובהתאם לכך הסיכוי לכך שיהיה צורך לתקן או להחליף משהו המוגדר במסגרת הרכוש המשותף גבוה הרבה יותר, לפחות לעומת בניינים חדשים אשר נמסרו לאחרונה מקבלן ורק סיימו את תקופת האחריות שלהם.
הקראת המאמר לבעלי מוגבלויות:
