עדיין לא לגמרי ברור לכם על מה מדברים כשמדברים על תקנון בית משותף? חשוב להבין: זה מסמך יסודי בניהול חיי קהילה בבניינים המיועדים למגורים משותפים. מדובר בכלי חשוב להסדרת ההתנהלות, שמירה על הסדר, והגנה על זכויות וחובות הדיירים החיים בבניין. תקנון זה מכיל הנחיות והסדרים שנועדו להבטיח כי החיים בבניין המשותף יתנהלו בצורה בטוחה, מסודרת ומתואמת, תוך שמירה על זכויותיהם של כלל הדיירים והימנעות ככל האפשר מסכסוכים ואי-הבנות. כולנו יודעים שהחיים בבית משותף יכולים להיות נהדרים, אך בלילה אחד הכול עלול להתהפך. לכן, אם יש תקנון שקובע את הדברים בצורה מסודרת, מובן שכדאי יהיה לעשות בו שימוש.
מה יש במסמך כמו תקנון בית משותף?
אומנם ראיתנו שהתקנון קובע כל מיני כללים לגבי החיים המשותפים בבניין, אך מה זה אומר בפועל? והאם התקנון הזה קובע גם שחובה לעשות ביטוח בניין משותף? למעשה, המטרה של התקנון היא להסדיר את התנהלות הדיירים ואת התחזוקה, למשל, של השטחים המשותפים. איך משתמשים בשטחים המשותפים? והאם שכן שרוצה לעשות את בת המצווה של הילדה גינת הבניין צריך לקבל על כך הסכמה מראש מכל שאר בעלי הדירות בבניין או לא? על כל השאלות האלה, ועוד הרבה אחרות, עונה למעשה תקנון בית משותף. במסמך זה ישנם הסדרים קבועים המתייחסים לנושאים מגוונים כמו:
- שימוש במעליות
- תחזוקת חניונים
- שמירה על גינה ציבורית
- שעות השקט בבניין
- דרכי ניהול אסיפות דיירים
- ניהול התקציב השנתי של ועד הבית
התקנון גם עשוי לכלול התייחסות להסדרי ביטוח הבניין, הגבלת פעילויות שעלולות להפריע לשכנים, ולכל מה שקשור לשימוש ואחזקה של שטחים ציבוריים.תקנון הבניין לא רק מסדיר את חיי השגרה של דיירי הבניין, אלא משמש כמעין חוזה מחייב בין הדיירים, אשר נועד למנוע מצבים של אי-הבנות ולסייע בפתרון מחלוקות שעלולות להתעורר. התקנון קובע מהם גבולות ההתנהגות הצפויה, מה שמאפשר לדיירים לחיות בסביבת מגורים נעימה ומסודרת.
האם בכל בית משותף יש תקנון?
למעשה, על פי חוק המקרקעין בישראל, המדבר על בניין וביטוח ועד בית כל בית משותף מחויב בתקנון. כפי שראינו, כאשר לא קיים תקנון בית משותף ייחודי שנכתב על ידי הדיירים או על ידי הקבלן, חוק המקרקעין קובע "תקנון מצוי", שהוא סוג של תקנון סטנדרטי ואחיד המסדיר את ההתנהלות בבניין המשותף. תקנון זה מתפקד כבסיס כללי המגדיר זכויות וחובות בסיסיות של דיירי הבניין, וכולל הוראות הנוגעות לשימוש בשטחים המשותפים, כמו גם לניהול ותחזוקה שוטפת של הבניין. כך, גם בניין בו לא נכתב תקנון מיוחד נהנה מהגנה משפטית וקווים מנחים המסדירים את התנהלות הדיירים.עם זאת, ברוב הבניינים החדשים והמודרניים, נהוג לעדכן תקנון מותאם אישית אשר מכיל סעיפים מיוחדים המותאמים למאפיינים הייחודיים של הבניין. במקרים כאלו, תקנון הבניין יכול לכלול הוראות המיועדות לשימוש במתקנים ייחודיים כמו חדרי כושר, בריכות שחייה, מתחמים משותפים או הסדרי חנייה ייחודיים. על פי החוק, התקנון חייב להיות רשום בטאבו ולשקף את ההסכמות בין הדיירים. כל שינוי בתקנון מצריך אישור של כלל הדיירים, או לפחות רוב משמעותי כפי שהתקנון מחייב, כדי שיקבל תוקף חוקי.
האם תקנון בית משותף זה חובה?
כן, בניגוד לאפשרות לעשות ביטוח קריסת בניין או לא, מבחינה חוקית קיימת חובה לכל בית משותף להיות כפוף לתקנון. כפי שהוזכר, במידה ולא הוסכם על תקנון מיוחד, "התקנון המצוי" מהווה את התקנון המחייב לבניין ומספק מסגרת חוקית בסיסית לניהול השטחים המשותפים. החוק מחייב את בעלי הדירות לכבד את התקנון ולעמוד בכל ההוראות והחובות הנובעות ממנו. כמו כן, התקנון מחייב את ועד הבית לדאוג לשמירה על תחזוקה שוטפת וניהול תקין של המבנה, והדיירים נדרשים לעמוד בתשלומים ובתחזוקה הנדרשת בהתאם להוראות התקנון. התקנון הוא הבסיס החוקי לכל הליך הקשור לאחזקה ושמירה על הסדר במבנה המשותף, ובמקרים מסוימים משמש גם כבסיס לתביעות בבית משפט. במקרים בהם מתעוררות מחלוקות או חוסר הסכמה בין דיירים, התקנון יכול לשמש ככלי ליישוב המחלוקת, והוראותיו מחייבות את כל הדיירים – גם אלו שלא היו מעורבים ביצירת התקנון. במילים אחרות, כל דייר החותם על הסכם לרכישת דירה בבניין משותף למעשה מסכים לתקנון ולזכויות והחובות הנובעות ממנו.
מי אחראי על שמירה על התקנון?
כשמדברים על תקנון בית משותף צריך גם להבין מי האחראי על שמירה על התקנון. האחריות על שמירת התקנון וניהול תקין של הבניין חלה בראש ובראשונה על ועד הבית, גוף המורכב מנציגי הדיירים אשר נבחרים על ידי דיירי הבניין. ועד הבית אמון על אכיפת התקנון, גיוס כספים לתחזוקה, וניהול התקציב המשותף של הבניין. בנוסף, הוועד הוא גם זה שצריך להציע ביטוחים שונים לבניין, כמו למשל: ביטוח וועדים. במקרים בהם נדרשים תיקונים או תחזוקה, על הוועד לדאוג לכך בהתאם לתקנון ולדרישות הדיירים. בנוסף, הוועד אחראי על גביית דמי ועד הבית מכל הדיירים ודואג לחלוקתם באופן הוגן בין כלל בעלי הדירות. רוצים לעשות לא רק תקנון כזה, אלא גם את כל הביטוחים הנדרשים לבניין שלכם תחת קורת גג אחת? פנו אל building-ins, ויפה שעה אחת קודם.
שאלות ותשובות
מי יכול לנסח תקנון לבית משותף?
ניתן לנסח את התקנון לבית המשותף בעזרת עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין.
איך ניתן לאשר תקנון של בית משותף?
- רישום בטאבו: יש לרשום את התקנון בטאבו על מנת שיהיה תקף מבחינה משפטית.
- הסכמת רוב בעלי הדירות: יש לקבל את הסכמתם של רוב בעלי הדירות (בעלי 2/3 מהרכוש המשותף) לאישור התקנון.
מה ניתן לעשות אם יש סכסוך בנוגע לתקנון?
במקרה של סכסוך בנוגע לתקנון בית משותף, ניתן לפנות לבית המשפט לענייני משפחה.
האם ניתן לשנות תקנון בית משותף?
כן, ניתן לשנות את תקנון הבית המשותף, אך יש לעשות זאת בהתאם להוראות התקנון עצמו. בדרך כלל, נדרש רוב מיוחד של בעלי הדירות (בעלי 2/3 מהרכוש המשותף) כדי לאשר שינוי לתקנון.
הקראת המאמר לבעלי מוגבלויות: